关于林权流转中林地使用权租金价值评估的初步探讨

作者：郭叶东等

摘要：随着市场经济发展，社会经济主体对林业资源需求量不断增加，林权流转过程中政策法规不完善、流转程序复杂、流转价格不公允等问题越来越突出。林权流转价格一般由林木所有权和林地使用权构成。本文拟通过分析林权流转的现状及林权价值评估的主要矛盾，结合自然资源价格评估相关理论，探讨关于林权流转中林地使用权租金的评估方法，并创新性地提出系统打分法。

关键词：林权流转、林地使用权租金、评估方法

一、林权流转与林地使用权

（一）林权流转及林权流转价值

林权流转即森林、林木、林地流转，包括林地承包经营权人的林地承包经营权、林木所有权流转和集体经济组织的林地经营权、林木所有权的流转。林权流转的方式包括林地出租、转包、林地入股、互换、转让等。在我国当前的实践中，林权流转价值一般包括林木所有权价值和林地使用权价值。

（二）林地使用权

林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用，包括在林地所有权之内，与林地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不 完全处分权的集合。

二、当前我国林权流转的现状及主要矛盾

（一）林权流转的现状

从我国现阶段情况来看，在林权流转方面缺乏一套完善的法律体系，在实际工作开展中无法可依，存在很大随意性。尤其是偏远山区和农村，在缺乏管理的情况下，林权流转完全是由人决定，会造成林地流转混乱的局面。农民缺乏林权流转方面的知识，很多农民对此一无所知。普及和政策指导关于林地价格，很多地区都是采用目测估算方式，并没有实地去测量，结果不准确，甚至存在较大偏差，使得公共利益受损。

（二）林权流转的主要矛盾

近年来，随着集体林权制度改革不断推进，集体林权流转对发展适度规模经营、推动现代林业建设和增加农民收入发挥了积极的作用。但同时有些地方不同程度地存在流转行为不规范、侵害农民林地承包经营权益、流转合同纠纷增多、擅自改变林地用途，以及林权流转管理和服务不到位等问题，触发村民集体与拟受让方间的矛盾。

（三）林权流转评估中的问题

林权登记的不规范，使得林权权属不清或有争议、应取得而未依法取得林权证或不动产权证，导致林权流转的评估往往无证可依、无权可依；林权流转评估一般应分别对林地资产和林木资产价值进行评估，而实际操作过程中往往仅包括林木的价值，并未包括林地使用权的价值；林权流转的经济行为中，存在一些林地使用权价值应该评估而未评估的情况，容易导致集体经济组织资产流失；部分林权流转评估过程中错误地引用或参考政府文件或公布的标准，如考虑集体土地征收相关的青苗补偿费和森林植被恢复费等，使得林权流转中林地使用权评估出现偏差。

三、林权流转中林地使用权租金价值评估方法

根据《自然资源价格评估通则》林地租金标准应与林地宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过林地宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法、收益还原法等直接评估。

（一）市场法

采用市场法评估林地使用权租金价值，其使用前提是可查询到当地可比的市场交易案例。一般来说，市场案例的选取可通过当地政府公开的林权流转网或其他媒体中介进行查找，也可通过现场走访调查，以问询的方式取得。选取的可比案例一般需三个及三个以上，在进行比准基础修正的基础上，再通过对影响林地使用权租金的区域及个别因素进行修正，一般还可通过立地质量调整系数、地利等级调整系数、物价指数调整系数、其他各因子的综合调整系数等修正，从而得出待估林地使用权租金价值。

该方法的优点是能客观准确地体现出待估林地使用权租金的市场价值，适用于市场交易较为活跃的地区，但在林权流转交易不够频繁的地区，该方法具有极大的局限性。

（二）收益还原法

采用收益还原法评估林地使用权租金，首先应测算出林地使用权在一定年限内的市场价值，在合理确定还原率的基础上，按照相关公式折算出林地使用权的纯租金，再加以管理费、保险费、维护费、税金等合理税费，形成林地使用权租金。

对于林地使用权市场价值的评估，首选市场比较法，即与近期市场上已经发生交易的类似案例进行比较，并对类似林地使用权的成交价格进行适当修正，以此估算林地使用权市场价值。但市场上难以找到林地使用权的交易案例时，这就使得市场比较法的运用受到了限制。参照《自然资源价格评估通则》，林地价格的评估方法还有成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。

如果可以查询当地集体林地使用权的基准地价，可以采用当地集体林地使用权基准地价的修正体系，评估林地使用权的权益价值。成本逼近法，从对集体土地上的所有投资角度考虑，其两大基本成本分别是林地取得费和林地开发费，再考虑后续的税费、利润、利息等。原则上也可以计算集体土地林地使用权的评估值，但其考虑国家对集体林地使用权的征收，计算出土地权益的评估值，难以反应出真实的土地租金价格，往往会高于当地客观集体林地使用权的租金价格。

林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法，林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的求取林地使用权价值的评估方法，但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。如收获的预测不准确或假设的条件不合理，则可能导致评估结果的严重偏差，而农村林权流转中的林地大都为村民小组、村民集体所持有的，其林地对应的收入特征不同于林业企业可预测的经营状况，其方法的运用也具有一定的局限性。

林地使用权的还原率一般可采用租售比法（市场提取法）、安全利率加风险调整法、投资风险与投资收益率综合排序插入法测算。在采用收益还原法测算林地使用权租金时，若租售比法受限，建议优先采用安全利率加风险调整法。林地的主要经营风险在于造林失败、人为破坏、病虫害以及其他自然灾害等风险，其风险率应依据所在地区或评估对象自身的历史资料，综合分析确定。

（三）成本逼近法

采用成本逼近法评估林地使用权租金，需要客观地判断当地林地使用权租金的构成内涵。一般来说，应根据当地对于土地管理的实际成本进行分析判断，一般来说土地的租金成本应该包括土地的建设成本、管理成本、保险费、利息、利润等。

（四）类比调整法

当以上三种传统评估租金市场价值的方法均不适用时，可选取典型的交易案例进行可比修正，林地使用权租金评估价值＝参照物交易价+功能差异值+时间差异值+区域因素调整值+交易情况差异值。该方法计算评估值的准确性首要前提是能够选取典型的可比案例，在案例较少的情况下，可以适当扩大可比案例的选取范围和交易年限，但该可比案例与委估对象的供需市场应具有一定的相似性，且土地单位面积的租赁价格应差异不大。

（五）系统打分法

在上述评估方法均受限的情况下，评估人员的现场尽调工作则显得尤其重要，特别是对当地村集体或村民的走访咨询，应提前做好详细的访问提纲，并客观记录调研情况，采用系统打分法综合判断林地使用权的客观租金水平。

笔者认为，该方法需要评估工作人员深入市场调研分析，分别以拟承租者的身份和拟出租者的身份调研当地林权流转中林地使用权租金，并形成评估工作调查底稿。根据农村集体经济组织提供真实的情况和资料，同时在和村集体和村民委员会洽谈的过程中，充分了解当地的真实市场挂牌价和实际的成交价，对评估对象的预期交易价进行走访分析，再建立符合项目实际情况的系统打分表。

一般来说，评估林地使用权租金评估系统打分表，应该包括土地的所在区域的交通便捷程度、产业集聚程度、公共配套设施等区域因素，同时也应包括土地面积、土地的性质、土地土壤的质量等个别因素。在访谈过程中了解到的租金意向价格并建立打分比较表，通过适当的修正，得出林权流转中林地使用权租金价值。

四、建立完善林权租金评估考核评价体系

当前从事林权流转及相关评估的机构较少，相关理论研究及评估方法的实际运用并不完善。近年来，在国家加强对集体林权制度改革，并在改革过程中林权流转问题逐渐暴露的背景下，势必要建立从专业评估方法选取合理性、评估瑕疵事项披露的完整性、林权租金评估修正体系的可靠性、评估结论的准确性、评估报告撰写的系统性等多方面构建科学的林权租金评估考核评价体系。林权评估中，选取合理的评估方法作为评估林地使用权租金重要手段，提高林地租金评估报告的质量是重要任务，定期考察林权流转中林地使用权租金成果是必要之举。

正如评价影响土地租金价格的构成最直观的方式是建立打分权重表，必要的租金评估考核能正面反映评估过程的有效性。通过考核来保证评估报告的准确性和完整性，在日后相同相似业务中能够更深刻的理解。让现场评估师了解自己实际评估技能掌握情况，避免盲目将不属于租金价格的构成因素考虑进来。对于林权评估报告的质量检验也同样如此，通过建立健全科学合理的质量检测体系，让评估成果可量化，通过定期按照体系进行逐一测评，以便查漏补缺，切实提升评估撰写报告的质量。

五、总结与建议

(一)总结

1、保证林权流转的科学性和准确性，一份客观、独立、公平公正的评估机构出具的林权评估报告，能够使得承租方与村民集体组织以一个公允的市场价值进行交易，这样既可以保证各方的经济利益，也能在一定程度上规避经济行为相关的法律风险。

2、保障农民利益，实现农民增收。评估师公允公平的调查结果能够保障农民的利益，基于评估价所签订的林权流转合同有助于农民集体的增收。

3、便于政府在流转登记过程中的管理，林权流转租金价评估报告中披露的特殊事项便于政府部门利用于林权流转的登记。

4、能够促进经济行为相关方的高效交易。

5、第三方评估租金价格，促进农村的和谐稳定及资源的合理配置。

（二）建议

1、规范和建立林地租金评估的准则体系。一方面，制定规范的林地租金评估的指导意见，使得评估师在执行林权流转价格评估业务时能有专业的技术规范和行为准则，其建立的主要作用之一是社会公众评判租金价格评估过程和结果的重要尺度,有利于维护村民集体的利益,更是提升行业社会公信力的关键，有利于提高行业规范化水平和执业质量。另一方面，是政府部门进行监管的依据，是评估委托方、报告使用方合理使用报告的有效参考依据，是评估行业自律管理的核心环节,是评估行业理论及实践水平的具体体现。

2、完善监管制度，全面加强林地流转监管工作。政府要加强林权流转合同制和备案制管理。省级林业主管部门要制定并推行林权流转统一合同示范文本，探索开展流转合同签订指导工作。要不断加大林权流转服务，为流转提供有关法律政策宣传、市场信息、价格咨询、资产评估、合同签订等服务，逐步建立和完善流转服务平台和网络，研究发布林权流转信息和流转指导价格并实行动态管理。要加强对林权流转情况的统计和监测，并定期汇总、分析林权流转情况，重点研究不规范林权流转问题的解决办法和政策。

3、规范林权评估流程，确保林权流转健康有序发展。评估机构要加强业务培训，不断提高评估工作人员在林权租金价格评估中的整体素质和业务能力，为开展林权流转中租金评估提供技术支撑。加强评估人员对于林权流转的政策法规、流转程序、林权流转制度的学习。

（原文刊发于《中国不动产登记与估价》杂志2023年第3期）

（本文参考文献包括：

[1]王富群，王晖.集体林权制度改革中的林权流转与规范问题探究[J].现代园艺,2020年第13期.

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